アパート経営に関する確定申告の基本的な税金及び節税について記載。足立区北千住の山田一成税理士事務所。

　アパート経営の確定申告（税金／節税対策）

　アパート経営の確定申告の基本的な事項について記載しています。
　アパート経営の確定申告に興味のある方は、以下をクリックしてください。

　　　

　アパート経営の税金（その他Ｑ＆Ａ）

　アパート経営の確定申告

　 （Ｑ）会社員Ａからのご質問。
　　　　今年からアパート２室の貸付けを行っています。
　　　　個人で確定申告をする場合には、「事業所得」として申告をしてよろしいでしょうか。

　（Ａ）不動産などの貸付けによる所得は、
　　　　原則として「不動産所得」として確定申告を行う必要があります。
　　　　ただし、
　　　　�@　下宿等の経営による所得で食事を供する場合には、「事業所得」又は「雑所得」。
　　　　�A　アパートなどの貸付けのように食事を供されない場合には、「不動産所得」。
　　　　�B　借地権等の設定によるもので一定の要件に該当するものは、「譲渡所得」。

　不動産所得の青色申告の手続き方法は？

　（Ｑ）アパート経営をする場合の税務署への手続きはどうすればよいのか？
　（Ａ）
　　１．アパート経営をする場合には、
　　　　個人事業を開始した日から１ヵ月以内に、
　　　「個人事業の開業届出書」を住所地の所轄の税務署に提出しなければならない。
　　　　（事業的規模の不動産の貸付けを開始した時のみに必要です。）

　　２．確定申告の申告方法には、「白色申告」と「青色申告」の２種類の方法があります。
　　　　�@　税務署に「青色申告承認申請書」を提出していない場合には「白色申告」です。
　　　　�A　税務署に「青色申告承認申請書」を提出している場合には「青色申告」です。

「青色申告承認申請書」の提出期限

■　その年の１月１５日以前に、新たに事業を開始した場合には、 　　　その開始の日の属する年の３月１５日まで。 　■　その年の１月１６日以後に、新たに事業を開始した場合には、 　　　その開始の日から２ヵ月以内。 　　　（例）H３１.４.９にアパート経営を開始する場合　→ H３１.６.８までに提出 　■　白色申告者が当年度から青色申告の承認を受けようとする場合には、 　　　承認を受けようとする年の３月１５日まで。 　　　（例）「白色申告者」が平成３１年から「青色申告者」となる場合 　　　　　　　→　H３１.３.１５までに提出

　アパート経営の総収入金額

　アパート経営の必要経費

　　アパート経営の必要経費は、アパート経営の収入金額に対応する部分の費用をいいます。
　　アパート経営の必要経費のうち、主なものは以下のとおりになります。

�@　アパート建物・建物附属設備・構築物などの減価償却費 　　　�A　アパート建物の敷地の地代 　　　�B　給料賃金（アパート管理など従事している使用人に支給するもの） 　　　�C　借入金利子 　　　�D　修繕費 　　　�E　アパート建物等の火災保険料 　　　�F　固定資産税・事業税・印紙税などの租税公課 　　　�G　未収賃貸料などのうち回収不能となった金額のうち一定のもの 　　　�H　雑費　など

　青色申告者の帳簿書類とその保存

　　青色申告の記帳は、
　　年末に貸借対照表と損益計算書を作成することができるような複式簿記を原則とするが、
　　現金出納帳・売掛帳・買掛帳・経費帳・固定資産台帳のような帳簿を備え付けて
　　簡易な記帳をするだけでもよいことになっています。

　　これらの帳簿及び書類等は原則として７年間保存します。

　アパート経営の事業的規模の判定

　　（Ｑ） 会社員Ａからのご質問。
　　　　　 今年からアパート２室の貸付けを行っています。
　　 　　　アパート２室の場合には、事業としての貸付けに該当するのでしょうか。

　　（Ａ） 不動産の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、原則として社会通念上、
　　　　 　事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、
　 　　　　実質的に判断します。

　　　　　 建物の貸付けは、
　　　　　 次のいずれかの基準に該当すれば、原則として事業として取扱われます。
　　　　　　 �@　貸間、アパート等については、
　　　　　　　　 貸与することのできる独立した室数がおおむね１０室以上であること。
　　　 　　　�A　独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。

　事業的規模と事業的規模以外の所得計算

　（Ｑ）事業的規模と事業的規模以外の場合には、所得計算上の違いはあるのでしょうか。

　（Ａ）不動産所得は、
　　　　事業的規模と事業的規模以外で、所得金額の計算上の取扱いが異なります。

【　所得金額の計算上の相違点（主なもの）】

　個人事業税が課税されるアパート経営の対象者

　（Ｑ）アパート経営を行っている人は、
　　　　全員、個人事業税を納付することになるのでしょうか。

　（Ａ）アパート経営を行っている人のうち、
　　　　基本的には、１０室以上を貸付けている人が対象となります。

�@　建物の延床面積が850平方メートル以上でかつ 　　　　建物の貸付けの賃貸料収入が年1,000万円を超えると算定される場合にも 　　　　事業と認定され、個人事業税の対象となります。 　　�A　アパート以外に一戸建てなどの建物を貸し付けている場合には、 　　　　棟数や室数などの合計額が１０以上は、事業と認定され、 　　　　個人事業税の対象となります。 　　�B　共有不動産の貸付けを行っている場合は、 　　　　共有者の持分ごとではなく、共有不動産全体について認定されます。 　　　　個人事業税は、持分に応じて計算されます。

【　個人事業税の計算方法について（アパート経営の場合）　】

　賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

　　（Ｑ）Ａは、賃貸の用に供するためにマンションの１室を購入しました。
　　　　　当該マンションの区分所有者となったＡは、
　　　　　その管理規約に従い、管理組合に対し修繕積立金を毎月支払っています。
　　　　　Ａが支払った修繕積立金は不動産所得の計算上、いつの年分の必要経費に算入
　　　　　することができますか。

　　（Ａ）原則として、
　　　　　実際に修繕等が行われその修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になります。
　　　　　一定の要件を満たす場合には、
　　　　　支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。

　　※ 当該の一定の要件を満たす場合とは、
　　　修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、
　　　次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、
　　　その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。

Ａの支払った修繕積立金については、原則として、実際に修繕等が行われ、 　　　その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になります。 　　　しかし、上記�@ないし�Cのいずれの要件も満たす場合には、 　　　支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所得税法第37条、所得税基本通達37-2

　不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

　 　不動産所得の金額は、
　　その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。


　　しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、
　　その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。

　　　１．別荘等のように生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
　　　２．土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの
　　　３．一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、
　　　　　その組合の特定組合員に係るもの　 　

　賃貸アパートに設置した太陽光発電設備による余剰電力の売却収入

　（Ｑ）不動産賃貸業を営む個人Aは、賃貸アパートの屋上に太陽光発電設備を設置しました。
　　　　発電した電力をその賃貸アパートの共用部分で使用し、
　　　　その余剰電力を固定価格買取制度に基づき電力会社に売却しています。
　　　　この余剰電力の売却収入の所得区分はどのように取り扱われますか。

　（A）太陽光発電設備による余剰電力の売却収入は、不動産所得に係る収入金額になります。
　　　 賃貸アパートの共用部分で使用する電気料金は、不動産所得の金額の計算上、
　　　必要経費に算入されるものです。
　　　太陽光発電設備により発電された電力は、賃貸アパートの共用部分に使用されるため、
　　　太陽光発電設備を設置することにより共用部分の電気料金は減少し、
　　　その分不動産所得の金額の計算上必要経費に算入される金額も減少することになります。


（注１）エネルギー環境負荷低減推進設備等を取得した場合の特別償却又は所得税額の特別
　　　　控除は、事業所得の金額又は事業所得の金額に係る所得税額の計算における特例です。
　　　　不動産所得を生ずべき資産である賃貸アパートに太陽光発電設備を設置し、その業務
　　　（事業）の用に供している場合には、これらの特例の適用を受けることはできません。

（注２）不動産賃貸業を行う個人が、
　　　　賃貸不動産に太陽光発電設備を設置し、全量売電を行っている場合の売電収入は、
　　　　上記のような不動産所得との関連性が認められないことから、
　　　　それが事業として行われている場合を除き、雑所得に該当すると考えられます。　

　アパート経営の固定資産税の概要

　　 （Ｑ）アパート経営に欠かすことのできない固定資産税の概要について教えてください。

　　（Ａ）アパートの土地及び建物に対して、固定資産税が課せられます。
　　　　　固定資産税の納税義務者は、毎年１月１日現在において、
　　　　　土地登記簿や家屋登記簿等に所有者として登記している人が納付します。

　　　　　アパートの土地や建物の所有権を取得する場合、通常は１月２日以降だと思います。
　　　　　１月２日以降に所有権の移転が行われても、納税義務者は変更されません。

　　　　　したがって、アパートの土地や建物の所有権を取得する場合には、
　　　　　固定資産税を日割り等で按分する方法などが商慣習で行われていますが、
　　　　　負担割合等については、当事者間で決定することが重要です。

　　　　　アパートの土地や建物を売却する場合も同様と考えてください。

　固定資産税の評価額は３年に１度で評価替え

　（Ｑ）固定資産税を計算する場合に使用する評価額について教えてください。

　（Ａ）固定資産税は、
　　　　固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。
　　　　本来なら、毎年評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに、
　　　　課税を行うことが、納税者間における税負担の公平に資することになります。

　　　　しかし、膨大な量の土地、家屋について、毎年度評価を見直すことは、
　　　　実務的には、事実上、不可能であること等から、
　　　　土地と家屋は、原則として、３年間評価額を据え置く制度がとられています。

　　　　固定資産の評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、
　　　　評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す制度といえます。

　　　　平成３２年度は評価替えの年ではないため、平成３０年度の価格が据え置かれます。
　　　　ただし、新築、増改築等のあった家屋および分合筆等のあった土地など
　　　　基準年度の価格によることが適当でない場合は、
　　　　新たに評価を行い、新しい価格を決定します。

　アパート経営の住宅用地の特例（固定資産税）

　　（Ｑ）アパート経営の住宅用地の特例について教えてください。

　　（Ａ）
　　　固定資産税の住宅用地とは、毎年１月１日現在において、
　　　　�@　専用住宅の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積
　　　　　　の１０倍までの土地

　　　　�A　併用住宅（その一部を人の居住の用に供されている家屋で、
　　　　　　その家屋の床面積に対する居住部分の割合が４分の１以上あるもの）
　　　　　　の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積
　　　　　（住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の１０倍を超えているときは、
　　　　　　床面積の１０倍の面積に下表の率を乗じた面積）に相当する土地

家屋の種類	居住部分の割合※	率
下に掲げる家屋以外の家屋	1/4以上1/2未満	0.5
	1/2以上	1.0
地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋	1/4以上1/2未満	0.5
	1/2以上3/4未満	0.75
	3/4以上	1.0

※　居住部分の割合＝居住部分の床面積／家屋の総床面積


　【　住宅用地の特例措置　】
　　　　住宅用地については、
　　　　その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。
　　　　住宅用地の特例措置を適用した額（本則課税標準額）は、
　　　　住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて、下表のとおり算出されます。

区分		固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	住宅用地で住宅1戸 につき200m2までの部分	価格×1/6	価格×1/3
一般住宅用地	小規模住宅用地以外の 住宅用地	価格×1/3	価格×2/3

　アパート経営の償却資産税の対象となる資産とは？

　（Ｑ）アパート経営（不動産貸付業）においても、
　　　　「償却資産税」という税金を支払うことになるのでしょうか。教えてください。

　（Ａ）１．償却資産とは、土地及び家屋以外の事業の用に供することができる資産で、
　　　　　　減価償却費を費用として計上することができるもので一定のものをいいます。

　　　　２．アパート経営の償却資産の対象となる主な資産は以下のとおりです。
　　　　　　�@　受変電設備・発電機設備・蓄電池設備・中央監視設備
　　　　　　�A　門・塀・緑化施設等の外構工事・駐車場等の舗装
　　　　　　�B　内装・内部造作等・ルームエアコン・ＬＡＮ設備　など。

　　　　３．テナント等（家屋の所有者以外の者）が取り付けた内装・造作及び建築設備等は、
　　　　　　償却資産として申告することが必要とあります。

　償却資産の対象とならない主な資産は、以下のとおりになります。

　小規模企業共済の加入の検討

　　（Ｑ）　アパート経営（不動産貸付業）をしていますが、
　　　　　「小規模企業共済」に加入することができますか、教えてください。

　　（Ａ）「小規模企業共済」とは、小規模企業の個人事業主が事業を廃止した場合や
　　　　　　会社等の役員が役員を退職した場合など、第一線を退いたときに、
　　　　　　それまで積み立てた掛金に応じた共済金をお受け取りになれる共済制度です。

　集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定

　（Ｑ）住宅においては、
　　　　施設の使用料又は役務の提供の対価を家賃や共益費として収受する場合、
　　　　又は、これらと別建てで収受する場合があります。
　　　　それぞれの場合の取扱いはどうなるのでしょうか。

　（Ａ）消費税の課税区分の基本的な考え方は次のとおりです。
　　１．家賃
　　　　住宅の貸付けとは別に、
　　　　貸付けの対象となっていると認められる施設や動産部分及びサービス部分は、
　　　　一括家賃として収受したとしても合理的に区分の上、課税対象となります。


　　２．共益費
　　　　住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を
　　　　居住者に応分に負担させる性格のものは、共益費、管理費等その名称にかかわらず
　　　　非課税となります。

　　３．別建請求する各種料金
　　　　個別に内容を判定し、２の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。

　　※　具体的な集合住宅の賃料又は共益費として収受するものの課税・非課税の判定は、
　　　　以下のホームページを参考にしてください。
　　　　集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定（国税庁ＨＰ）

　団体信用生命保険の加入（アパート経営）

　長期火災保険料の取扱い

　（Ｑ）今回、アパートを購入すると同時に火災保険及び地震保険に加入しました。
　　　　加入開始時期は平成29年4月で、火災保険は保険期間が35年で保険金額は840,000円
　　　　地震保険は保険期間が５年で保険金額は160,000円です。
　　　　この保険金額の全額を、平成２９年の不動産所得の必要経費に算入できますか。

　（Ａ）残念ながら、保険金額の全額を必要経費に算入することはできません。
　　　　保険期間のうち平成２９年に対応する部分のみ算入することができます。
　　　　具体的な計算方法は以下のとおりです。
　　　　�@　84 万円 ÷ 420 カ月 × 9ヵ月（4 月1 日〜12 月31 日） ＝ 18,000 円
　　　　�A　16 万円 ÷ 60 カ月 × 9ヵ月（4 月1 日〜12 月31 日） ＝ 24,000 円
　　　　�B　�@＋�A＝42,000円

　　　　貸借対照表の「長期前払費用」は、1,000,000円−42,000円＝958,000円

　アパート・マンション賃貸の取得価額が不明の場合

　（Ｑ）アパート・賃貸マンションの取得が、先祖伝来のものや買入時期が古いなどの
　　　　理由により、取得価額が不明な場合には、どのように算出すればよろしいでしょうか。

　（Ａ）不明な取得価額の算出方法は、下記のとおりになります。

　非居住者等に不動産の賃借料を支払うときには注意！

　　最近は、タワーマンションなどの日本国内の不動産物件を中国人などの外国人や外国法人
　　が所有しているとのお話しをマスコミを通じて聞く機会が多くなりました。

　　税務上では、�@外国人（日本国内に住所も居所がない人）
　　　　　　　　�A日本人（役員や使用人が海外の支店などに1年以上の予定で転勤した場合）
　　　　　　　　�B外国法人（国内に本店も主たる事務所も有しない法人）
　　　　　　　　を総称して「非居住者等」と呼んでいます。

　　非居住者等の日本国内の不動産物件を法人契約により社宅として利用する場合には、
　　支払家賃等の20.42％の税率で、源泉徴収をし、原則として、支払った月の翌月10日まで
　　に納めなければなりません。

　税理士報酬・料金・費用の事例（法人・確定申告）

　税務顧問契約に係る共通の標準料金表は次の通りです。