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アパート(個人所有)を売却する前に検討すべき税金・節税対策について記載。足立区北千住の山田一成税理士事務所。

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アパートを売却する前に検討 税金対策。


   初回の相談は無料です。

    個人所有のアパートや賃貸マンションを売却することを検討していますが、
   利益が発生した場合、どのぐらいの税金が発生するのか不安です。

   所得税の確定申告をする場合においても、相談する相手もいないし、
   何をどうすれば良いのかわかりませんとのご質問を多数いただいております。

   ここでは、アパートや賃貸マンションの売却に関する基本的な税金の計算について、
   ご説明させていただきます。


   税理士の料金の見積りに関しては、無料で査定させていただきます。
   メールをいただいてから2日以内にご回答いたします。

   平成28年度の個人の確定申告の費用・料金を記載しています。
   ご興味のある方は、ご検討の程、よろしくお願い致します。
    ■ 平成28年分の確定申告の費用・料金・報酬
    ■ 税理士報酬の事例



アパート(個人所有)を売却する前に検討すべき税金・節税対策。


 アパート・賃貸マンションを売却する前に
 検討すべき税金・節税対策


  アパートや賃貸マンションの売却に関する基本的な税金の計算について
  記載しています。ご興味のある方は、以下をクリックしてください。


 アパート・賃貸マンションを譲渡した場合の所得税の確定申告

    アパートや賃貸マンションを譲渡した場合において、売却益が生じた場合には、
   譲渡した日の属する年の翌年において、所得税の確定申告をする必要があります。

   例えば、アパートを平成26年10月31日に譲渡し、
   売却益が100万円の場合には、平成27年2月16日〜3月16日の間
   確定申告をしなければなりません。


  アパートや賃貸マンションを譲渡した日とは、
  原則として、売買など譲渡契約に基づいて資産を買主などに引渡した日をいいます。

  売買契約などの効力発生の日に、譲渡があったものとして確定申告することもできます。
   ※ 契約の効力発生の日とは、一般的には、契約締結の日をいいます。



 アパート・賃貸マンションを譲渡した場合の所得税の課税方法

    所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額
   とそれに対する所得税の額を計算します。

   所得税は、10種類の各種所得(給与所得・事業所得・不動産所得など。)
   から構成されています。


  所得税の課税方法は、「総合課税」と「分離課税」の2種類の方法によります。
  アパート・賃貸マンションを譲渡した場合には、「分離課税」で確定申告をします。

   ※ 分離課税とは、
     他の種類の所得とは区別して、単独で所得税を計算する方法をいいます。


  例えば、サラリーマンが、
  副業で、賃貸マンション経営をし、当該マンションを譲渡して、売却益が生じた場合
   @ サラリーマンの給与所得:総合課税
   A 賃貸マンションの不動産所得:総合課税
   B 賃貸マンションの売却益(譲渡所得):分離課税

   ※ 総合課税は、「給与所得」と「不動産所得」を合算して所得税を計算します。
     分離課税は、賃貸マンションの売却益に対して所得税を計算します。


 アパート・賃貸マンションを短期所有で譲渡した場合の税金の税率

    譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
   アパートや賃貸マンションを売却した場合の所得税及び住民税の税額計算は、
   以下のとおりになります。

    ※ 所有期間とは、取得日から譲渡した年の1月1日までの期間です。
      取得日から譲渡日までの期間ではないので、ご注意が必要となります。


   課税短期譲渡所得金額 = 譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

     1.所得税    :課税短期譲渡所得金額 ×   30%
     2.復興特別所得税:課税短期譲渡所得金額 × 0.63%
     3.住民税    :課税短期譲渡所得金額 ×    9%
     4.税率の合計額 :39.63%

    例えば、「課税短期譲渡所得金額」が500万円の場合には、
    500万円×39.63%=198万1500円の税金を納付することになります。


 アパート・賃貸マンションを長期所有で譲渡した場合の税金の税率

    譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える
   アパートや賃貸マンションを売却した場合の所得税及び住民税の税額計算は、
   以下のとおりになります。

    ※ 所有期間とは、取得日から譲渡した年の1月1日までの期間です。
      取得日から譲渡日までの期間ではないので、ご注意が必要となります。


   課税長期譲渡所得金額 = 譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

     1.所得税    :課税長期譲渡所得金額 ×    15%
     2.復興特別所得税:課税長期譲渡所得金額 × 0.315%
     3.住民税    :課税長期譲渡所得金額 ×     5%
     4.税率の合計額 :20.315%

    例えば、「課税長期譲渡所得金額」が500万円の場合には、
    500万円×20.315%=101万5700円の税金を納付することになります。


 アパート・賃貸マンションを売却したときの譲渡価額

   ■ アパート・賃貸マンションを売却したときの収入金額は、
    基本的には、買主から譲渡の対価として受取る金銭の額をいいます。


  アパート・賃貸マンションの売却代金を2年以上に分けて受取る場合
  その売却代金の全額は、その譲渡した年の収入金額となりますのでご注意ください。

  ※ @ 金銭ではなく、物や権利などを受取った場合には、
      その物や権利などの時価が収入金額となります。
    A アパート・賃貸マンションを譲り渡すことにより、
      その他の経済的な利益がある場合、その収入金額も含めることになります。


  ■ アパート・賃貸マンションの収入金額とみなされる場合
    1.個人が法人に対して時価の2分の1を下回る価額で売却した場合、
      贈与した場合は、その時価が収入金額となります。
    2.法人に対して現物出資をした場合、
      受取る出資持分や株式の時価が収入金額となります。
    3.債務の弁済のために債権者に渡す場合、時価が収入金額となります。
    4.借地権など資産の消滅した場合、
      対価として一時に受ける補償金などが収入金額となります。

 アパート・賃貸マンションを売却したときの取得費

 ■ アパート・賃貸マンションを売却したときに計算する取得費は、
   基本的には、以下のものをいいます。

   1.売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料

   2.アパート・賃貸マンションの設備費や改良費なども対象となります。

   ※ アパート・賃貸マンションの取得費は、
     購入代金や建築代金などの合計額から減価償却費相当額を控除した金額です。




 ■ 上記以外にアパート・賃貸マンションの取得費に含まれるものは以下のとおりです。
   (事業所得などの必要経費に算入されたものは、対象外となります。)

   1.借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を支払った立退料

   2.土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

   3.土地の取得に際して支払った土地の測量費

   4.所有権などの確保するために要した一定の訴訟費用
     (遺産分割するために支出した訴訟費用等は対象外です。)

   5.建物付の土地を購入して、
     その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的
     であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

   6.土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、
     その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

   7.既に締結されている土地などの購入契約を解除して、
     他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

 アパート・賃貸マンションの取得費・取得価額が不明の場合

 ■アパート・賃貸マンションの取得が、先祖伝来のものや買入時期が古いなどの理由により
  取得費が不明の場合には、 取得費の額を売った金額の5%相当額とすることができます。
  実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。

  例えば、 土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、
  売った金額の5%相当額である150万円を取得費とすることができます。

 ■アパート・賃貸マンションの取得価額が不明の場合
  @購入時の契約書により、建物と土地の価額が区分されている場合:
   その区分されている価額を取得価額とします。
  A購入時の契約書により、建物と土地の価額が区分されていない場合:
   (消費税の金額が記載されている場合)
   土地は、消費税を課税されることはありません。
   消費税の金額は建物の部分となりますので逆算して取得価額を計算します。
  B購入時の契約書により、建物と土地の価額が区分されていない場合:
   (消費税の金額が記載されていない場合)
   建物の標準的な建築価額を参考にして建物の取得価額を計算します。

 アパート・賃貸マンションを売却したときの譲渡費用

 ■ アパート・賃貸マンションを売却するために直接要した費用を譲渡費用といいます。
   ※ 修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、
     売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用の対象外となります。

 基本的には、以下のものをいいます。

  1.土地や建物を売るために支払った仲介手数料

  2.印紙税で売主が負担したもの

  3.貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

  4.土地などを売るために、その上の建物を取り壊したときの取壊し費用と
    その建物の損失額

  5.既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
    ※ 土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で
      他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

  6.借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など


 譲渡所得申告をご検討している方へ

  収入金額(譲渡対価)  報酬料金(税抜)
  〜 1,000万円 以下 60,000円
  〜 3,000万円 以下 90,000円
  〜 5,000万円 以下 120,000円
  〜 8,000万円 以下 150,000円
  〜 1億円 以下 180,000円
  1億円超 〜  個別見積
 ※ 譲渡資産を譲渡した場合の特例などの特殊な案件につきましては、
   報酬金額は別途ご相談させていただきます。


 税理士報酬・料金・費用の事例(法人・確定申告)


 税務顧問契約に係る共通の標準料金表は次の通りです。


アパート(個人所有)を売却する前に検討すべき税金・節税対策。

アパート(個人所有)を売却する前に検討すべき税金・節税対策。