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マンション経営に関する確定申告の基本的な税金及び節税について記載。足立区北千住の山田一成税理士事務所。

電話でのお問い合わせは03-5284-9683

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マンション経営の確定申告(税金/節税対策)


   初回の相談は無料です。

    賃貸マンション経営をしてみたものの、
   不動産の賃貸収入について、「確定申告」をしなければならないのか不安です。

   確定申告をする場合においても、相談する相手もいないし、
   何をどうすれば良いのかわかりませんとのご質問を多数いただいております。

   ここでは、マンション経営に関連する基本的な収入や費用・税金の計算方法について、
   ご説明させていただきます。



   税理士の料金の見積りに関しては、無料で査定させていただきます。
   メールをいただいてから2日以内にご回答いたします。

   平成29年度の個人の確定申告の費用・料金を記載しています。
   ご興味のある方は、ご検討の程、よろしくお願い致します。
    ■ 平成29年分の確定申告の費用・料金・報酬
    ■ 税理士報酬の事例(副業でマンション経営を行っているケース)



 税理士報酬(年1回の個人の確定申告)

  ■副業でマンション経営を行っているケース(不動産所得)
   @ 年 商:500万円未満
   A 従業員:0名
   B 訪問回数:1年に1回(当事務所にて打ち合わせ。)
   C 仕訳数:毎月20仕訳未満(当事務所にてエクセルでデータ管理)
   D 源泉所得税の納付:なし
   E 償却資産:なし

内 容  年間合計額(税抜)
 確定申告報酬  50,000円
 医療費控除申告報酬  0円
 給与所得還付申告報酬 0円
 記帳代行  0円
 合 計 額  50,000円
 ■税理士報酬の割引のポイントは以下のとおりになります。
 @お客様との打ち合わせが年1回の単発であり、当事務所にて行うことを前提としている。
 A毎月の仕訳数が20仕訳未満であり、通常は毎月 10,000円であるが、月次資料が整理され
  間違いがほとんどないことを考慮して毎月の記帳代行料を無料とさせていただきました。
 B医療費控除に必要な領収書の枚数が少なく、かつ、きちんと整理されていることを考慮して、
  医療費控除申告報酬を無料とさせていただきました。
 C給与所得還付金申告は、
  不動産所得の確定申告報酬に含めましたので、無料とさせていただきました。


マンション経営を応援する税理士事務所(確定申告・税金対策)

 マンション経営の確定申告(税金/節税対策)

 マンション経営の確定申告の基本的な事項について記載しています。
 マンション経営の確定申告に興味のある方は、以下をクリックしてください。

    

 マンション経営の税金(その他Q&A)


 マンション経営の確定申告

  (Q)会社員Aからのご質問。
    今年からマンション2戸の貸付けを行っています。
    個人で確定申告をする場合には、「事業所得」として申告をしてよろしいでしょうか。

 (A)不動産などの貸付けによる所得は、
    原則として「不動産所得」として確定申告を行う必要があります。
    ただし、
    @ 下宿等の経営による所得で食事を供する場合には、「事業所得」又は「雑所得」。
    A マンションなどの貸付けのように食事を供されない場合には、「不動産所得」。
    B 借地権等の設定によるもので一定の要件に該当するものは、「譲渡所得」。


    ※ 不動産を賃貸する場合には、
      自分自身がどの所得に該当するのか確認する必要があります。

 不動産所得の青色申告の手続き方法は?

 (Q)マンションの経営をする場合の税務署への手続きはどうすればよいのか?
 (A)
  1.マンション経営をする場合には、
    個人事業を開始した日から1ヵ月以内
に、
   「個人事業の開業届出書」を住所地の所轄の税務署に提出しなければならない。
    (事業的規模の不動産の貸付けを開始した時のみに必要です。)

  2.確定申告の申告方法には、「白色申告」と「青色申告」の2種類の方法があります。
    @ 税務署に「青色申告承認申請書」を提出していない場合には「白色申告」です。
    A 税務署に「青色申告承認申請書」を提出している場合には「青色申告」です。

「青色申告承認申請書」の提出期限

 ■ その年の1月15日以前に、新たに事業を開始した場合には、
   その開始の日の属する年の3月15日まで。

 ■ その年の1月16日以後に、新たに事業を開始した場合には、
   その開始の日から2ヵ月以内。
   (例)H27.4.9にマンション経営を開始する場合 → H27.6.8までに提出

 ■ 白色申告者が当年度から青色申告の承認を受けようとする場合には、
   承認を受けようとする年の3月15日まで。
   (例)「白色申告者」が平成27年から「青色申告者」となる場合
       → H27.3.15までに提出


 マンション経営の総収入金額

 マンション経営(確定申告)の総収入金額 マンション経営の総収入金額は、収入金額の合計額をいいます。
 マンション経営の収入金額のうち、主なものは以下のとおりです。
  @ マンションの賃貸料
  A 礼金・権利金・更新料(本年中に収入が確定したもの)
  B 名義書換料
              C 保証金・敷金など(返還を要しないことが確定したもの)
              D マンションの賃借人から受ける水道料・電気料など


 マンション経営の必要経費

 マンション経営の必要経費は、マンション経営の収入金額に対応する部分の費用をいいます。
 マンション経営の必要経費のうち、主なものは以下のとおりになります。

   @ マンション建物・建物附属設備・構築物などの減価償却費
   A マンション建物の敷地の地代
   B 給料賃金(アパート管理など従事している使用人に支給するもの)
   C 借入金利子
   D 修繕費
   E マンション建物等の火災保険料
   F 固定資産税・事業税・印紙税などの租税公課
   G 未収賃貸料などのうち回収不能となった金額のうち一定のもの
   H 雑費 など


 青色申告者の帳簿書類とその保存

  青色申告の記帳は、
  年末に貸借対照表と損益計算書を作成することができるような複式簿記を原則とするが、
  現金出納帳・売掛帳・買掛帳・経費帳・固定資産台帳のような帳簿を備え付けて
  簡易な記帳をするだけでもよいことになっています。

  これらの帳簿及び書類等は原則として7年間保存します。

   ※ 平成26年1月からは事業所得等を有する白色申告の方についても
     記帳・帳簿等の保存する制度の対象となりますので注意が必要となります。

 マンション経営の事業的規模の判定

  (Q) 会社員Aからのご質問。
      今年からマンション2戸の貸付けを行っています。
      マンション2戸の場合には、事業としての貸付けに該当するのでしょうか。

  (A) 不動産の貸付けが事業的規模かどうかの判定は、原則として社会通念上、
      事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、
      実質的に判断します。

      建物の貸付けは、
      次のいずれかの基準に該当すれば、原則として事業として取扱われます。
       @ 貸間、マンション等については、
         貸与することのできる独立した室数がおおむね10戸以上であること。
       A 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

     ※ マンション2戸の貸付けについては、「事業的規模以外」に該当します。

 事業的規模と事業的規模以外の所得計算

 (Q)事業的規模と事業的規模以外の場合には、所得計算上の違いはあるのでしょうか。

 (A)不動産所得は、
    事業的規模と事業的規模以外で、所得金額の計算上の取扱いが異なります。

【 所得金額の計算上の相違点(主なもの)】

  @ 青色申告特別控除
    事業的規模で一定の要件に該当する場合には、最高65万円を控除。
    それ以外の場合には最高10万円を控除。

  A 賃貸料等の回収不能による貸倒損失
    事業的規模の場合には、回収不能となった年分の必要経費に算入。
    それ以外の場合には、収入に計上した年分まで遡ってその回収不能に対応する
    所得がなかったものとして所得金額の計算をやり直します。

  B 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失
    事業的規模の場合には、その全額を必要経費に算入。
    それ以外の場合には、
    その年分の資産損失の控除前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入。

  C 青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除
    事業的規模の場合には、上記の控除を適用することができます。
    それ以外の場合には、上記の事業専従者控除を適用することはできません。



 個人事業税が課税されるマンション経営の対象者

 (Q)マンション経営を行っている人は、
    全員、個人事業税を納付することになるのでしょうか。

 (A)マンション経営を行っている人のうち、
    基本的には、10室以上を貸付けている人が対象となります。


    ただし、
     @ 建物の延床面積が850平方メートル以上でかつ
       建物の貸付けの賃貸料収入が年1,000万円を超えると算定される場合にも
       事業と認定され、個人事業税の対象となります。

     A マンション以外に一戸建てなどの建物を貸し付けている場合には、
       棟数や室数などの合計額が10以上は、事業と認定され、
       個人事業税の対象となります。

     B 共有不動産の貸付けを行っている場合は、
       共有者の持分ごとではなく、共有不動産全体について認定されます。
       個人事業税は、持分に応じて計算されます。




【 個人事業税の計算方法について(マンション経営の場合) 】

  個人事業税の計算式
  =( @ + A − B − C − D ) × 5%

   @ 不動産所得(青色申告特別控除前の金額)
   A 所得税の事業専従者給与(控除)額
   B 個人の事業税の事業専従者給与(控除)額
   C 繰越控除額
     ・白色申告者:被災事業用資産の損失の繰越控除 他
     ・青色申告者:損失の繰越控除
   D 事業主控除:年間290万円(営業期間が1年未満の場合は月割額)です。



 賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

  (Q)Aは、賃貸の用に供するためにマンションの1室を購入しました。
     当該マンションの区分所有者となったAは、
     その管理規約に従い、管理組合に対し修繕積立金を毎月支払っています。
     Aが支払った修繕積立金は不動産所得の計算上、いつの年分の必要経費に算入
     することができますか。

  (A)原則として、
     実際に修繕等が行われその修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になります。
     一定の要件を満たす場合には、
     支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。

  ※ 当該の一定の要件を満たす場合とは、
   修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、
   次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、
   その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。


   @ 区分所有者となった者は、
     管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること

   A 管理組合は、
     支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと

   B 修繕積立金は、
     将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと

   C 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、
     合理的な方法により算出されていること




    Aの支払った修繕積立金については、原則として、実際に修繕等が行われ、
   その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になります。

   しかし、上記@ないしCのいずれの要件も満たす場合には、
   支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。

                                  所得税法第37条、所得税基本通達37-2

 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

   不動産所得の金額は、
  その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

    この結果、不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、
   他の所得の金額(黒字)と差引計算(損益通算)を行うことになっています。


  しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、
  その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。

   1.別荘等のように生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
   2.土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの
   3.一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、
     その組合の特定組合員に係るもの   

 マンション経営の固定資産税の概要

  (Q)マンション経営に欠かすことのできない固定資産税の概要について教えてください。

 (A)マンションの土地及び建物に対して、固定資産税が課せられます。
    固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日現在において、
    土地登記簿や家屋登記簿等に所有者として登記している人が納付します。

    マンションの土地や建物の所有権を取得する場合、通常は1月2日以降だと思います。
    1月2日以降に所有権の移転が行われても、納税義務者は変更されません。

    したがって、マンションの土地や建物の所有権を取得する場合には、
    固定資産税を日割り等で按分する方法などが商慣習で行われていますが、
    負担割合等については、当事者間で決定することが重要です。

     マンションの土地や建物を売却する場合も同様と考えてください。


    固定資産税の計算は、原則として、地方自治体が計算を行い、
    毎年6月に、その年の納税通知書が所有者宛てに郵送されます。

    固定資産税の納付期限は、
    6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回です。



 固定資産税の評価額は3年に1度で評価替え

 (Q)固定資産税を計算する場合に使用する評価額について教えてください。

 (A)固定資産税は、
    固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。

    本来なら、毎年評価替えを行い、これによって得られる「適正な時価」をもとに、
    課税を行うことが、納税者間における税負担の公平に資することになります。

    しかし、膨大な量の土地、家屋について、毎年度評価を見直すことは、
    実務的には、事実上、不可能であること等から、
    土地と家屋は、原則として、3年間評価額を据え置く制度がとられています。

    固定資産の評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、
    評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す制度といえます。

    平成26年度は評価替えの年ではないため、平成24年度の価格が据え置かれます。
    ただし、新築、増改築等のあった家屋および分合筆等のあった土地など
    基準年度の価格によることが適当でない場合は、
    新たに評価を行い、新しい価格を決定します。

     ■ 基準年度(平成24年度) 
     ■ 第1年度(平成25年度) 
     ■ 第2年度(平成26年度)

 マンション経営の住宅用地の特例(固定資産税)

  (Q)マンション経営の住宅用地の特例について教えてください。

  (A)
   固定資産税の住宅用地とは、毎年1月1日現在において、
    @ 専用住宅の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積
      の10倍までの土地

    A 併用住宅(その一部を人の居住の用に供されている家屋で、
      その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)
      の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積
     (住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、
      床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)に相当する土地

家屋の種類 居住部分の割合
下に掲げる家屋以外の家屋 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上 1.0
地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上3/4未満 0.75
3/4以上 1.0
※ 居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積


   ■ 住宅用地の具体例
     @ 住宅用家屋(専用住宅・アパート等)の敷地
     A 住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場

   ■ 住宅用地以外(非住宅用地)の具体例
     @ 業務用家屋(店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等)の敷地
     A 駐車場
     B 資材置場
     C 空地(住宅建築予定地を含む)
     D 住宅建築中の土地



 【 住宅用地の特例措置 】
    住宅用地については、
    その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。
    住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)は、
    住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて、下表のとおり算出されます。
区分
固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸
につき200m2までの部分
価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の
住宅用地
価格×1/3 価格×2/3

 マンション経営の償却資産税の対象となる資産とは?

 (Q)マンション経営(不動産貸付業)においても、
    「償却資産税」という税金を支払うことになるのでしょうか。教えてください。

 (A)1.償却資産とは、土地及び家屋以外の事業の用に供することができる資産で、
      減価償却費を費用として計上することができるもので一定のものをいいます。

    2.マンション経営の償却資産の対象となる主な資産は以下のとおりです。
      @ 受変電設備・発電機設備・蓄電池設備・中央監視設備
      A 門・塀・緑化施設等の外構工事・駐車場等の舗装
      B 内装・内部造作等・ルームエアコン・LAN設備 など。

    3.テナント等(家屋の所有者以外の者)が取り付けた内装・造作及び建築設備等は、
      償却資産として申告することが必要とあります。

 償却資産の対象とならない主な資産は、以下のとおりになります。

  @ 自動車税・軽自動車税の課税対象となるもの
  A 無形固定資産(ソフトウェア・特許権など。)
  B 繰延資産(創立費・開業費など。)
  C 平成10年4月1日以後開始の事業年度に取得した償却資産で、
     ・耐用年数が1年未満又は取得価額10万円未満の償却資産で一定のもの
     ・取得価額が20万円未満の償却資産を税務会計上3年間で一括償却しているもの


 小規模企業共済の加入の検討

  (Q) マンション経営(不動産貸付業)をしていますが、
     「小規模企業共済」に加入することができますか、教えてください。

  (A)「小規模企業共済」とは、小規模企業の個人事業主が事業を廃止した場合や
      会社等の役員が役員を退職した場合など、第一線を退いたときに、
      それまで積み立てた掛金に応じた共済金をお受け取りになれる共済制度です。


 ■マンション経営者の加入要件
  @ 常時使用する従業員の数が20人以下の個人事業主または法人(会社など)の役員。
  A マンション経営を行う方は、事業規模であることが加入要件となります。
     ※ 戸建5棟以上、又はマンション10室以上が目安となります。
  B 小規模企業者たる個人事業主に属する共同経営者(個人事業主1人につき2人まで)

 ■マンション経営者でも加入することができない場合
  @ サラリーマンなどの給与所得者が副業マンション経営を行っている場合
    ※ 主たる事業が会社員であり、小規模企業者に該当しないためです。
  A 直接営利を目的としない法人の役員の方。
  B 「中小企業退職金共済制度(中退共)」、「建設業退職金共済制度」、
    「清酒製造業退職金共済制度」、「林業退職金共済制度」の被加入者の方。

 ■掛金の取扱い
   掛金月額は、1,000円〜70,000円の範囲内で自由に選択できます。
   加入後も掛金月額を変更することができ、
   支払方法も「月払い」、「半年払い」、「年払い」から選択できます。

 ■税法上の取扱い
   小規模企業共済の掛金を支払った場合、その支払をした年分の個人の所得から
  「小規模企業共済等掛金控除」として、全額を控除することができます。

 ■共済金の受取りの取扱い
   共済金は、加入後6ヶ月以降における廃業や退職などの事由が生じた場合、
   掛金の納付月数を基準として法令で定められた額を受取ることができます。

   満65歳以上で15年以上掛金を納付した場合、事業を継続していても
   共済金を受取れます。
   共済金の受取方法は、「一括」、「分割」、「一括と分割の併用」を選択できます。

 ■共済金の税法上の取扱い
   @ 「一括」の場合には、「退職所得」として取扱います。
   A 「分割」の場合には、「雑所得(公的年金等)」として取扱います。 

  ■「小規模企業共済制度」の具体的な内容は、以下のHPを参照してください。
    小規模企業共済制度(中小機構HP)

 集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定

 (Q)住宅においては、
    施設の使用料又は役務の提供の対価を家賃や共益費として収受する場合、
    又は、これらと別建てで収受する場合があります。
    それぞれの場合の取扱いはどうなるのでしょうか。

 (A)消費税の課税区分の基本的な考え方は次のとおりです。
  1.家賃
    住宅の貸付けとは別に、
    貸付けの対象となっていると認められる施設や動産部分及びサービス部分は、
    一括家賃として収受したとしても合理的に区分の上、課税対象となります。


  ■ 通常単独で賃貸借やサービスの目的物となる駐車場施設、プール・アスレチック
    施設等は、全住宅の貸付けについて付属する場合や住人のみの利用が前提となっ
    ている場合など、住宅に対する従属性がより強固な場合にのみ非課税とされます。

  ■ もともと居住用としての従属性が認められる倉庫や家具などの施設又は動産は、
    全体を家賃として収受している以上、非課税として取り扱うこととなります。
    ただし、入居者の別注により賃貸借の対象となっているものは課税となります。



  2.共益費
    住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を
    居住者に応分に負担させる性格のものは、共益費、管理費等その名称にかかわらず
    非課税となります。

  3.別建請求する各種料金
    個別に内容を判定し、2の共益費に該当するもの以外は、課税対象となります。

  ※ 具体的な集合住宅の賃料又は共益費として収受するものの課税・非課税の判定は、
    以下のホームページを参考にしてください。
    集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定(国税庁HP)

 団体信用生命保険の加入(マンション経営)


   団体信用生命保険は、
   住宅ローンの契約者が死亡又は所定の高度障害状態になった場合、
   生命保険会社が本人にかわって、住宅ローンの残高を返済する生命保険です。

   金融機関では、団体信用生命保険の加入を義務付けています。
   保険料は割安で、加入時の年齢による保険料の差もない模様です。

   この保険金の受取人は、個人ではなく金融機関となりますので
   「生命保険料控除」の適用を受けることはできません。

   個人でマンション経営を行っている場合には、団体信用生命保険の保険料は、
   必要経費に算入することはできませんのでご注意ください。

 
     

 長期火災保険料の取扱い

 (Q)今回、マンションを購入すると同時に火災保険及び地震保険に加入しました。
    加入開始時期は平成29年4月で、火災保険は保険期間が35年で保険金額は840,000円
    地震保険は保険期間が5年で保険金額は160,000円です。
    この保険金額の全額を、平成29年の不動産所得の必要経費に算入できますか。

 (A)残念ながら、保険金額の全額を必要経費に算入することはできません。
    保険期間のうち平成29年に対応する部分のみ算入することができます。
    具体的な計算方法は以下のとおりです。
    @ 84 万円 ÷ 420 カ月 × 9ヵ月(4 月1 日〜12 月31 日) = 18,000 円
    A 16 万円 ÷ 60 カ月 × 9ヵ月(4 月1 日〜12 月31 日) = 24,000 円
    B @+A=42,000円

    貸借対照表の「長期前払費用」は、1,000,000円−42,000円=958,000円

 税理士報酬・料金・費用の事例(法人・確定申告)


 税務顧問契約に係る共通の標準料金表は次の通りです。

マンション経営を応援する税理士事務所(確定申告・税金対策)

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