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アパート経営に関する確定申告の基本的な税金及び節税について記載。足立区北千住の山田一成税理士事務所。初回の相談は無料。

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 アパート経営の確定申告・節税対策HEADLINE


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  アパート経営の税務の実務経験から基本的な事
  項について記載しております。アパート経営の
  税務に興味のある方は以下をクリックしてくだ
  さい。


1.アパート経営の確定申告

 会社員からのご質問。
 今年からアパート2室の貸付けを行っています。
 個人で確定申告をする場合には、「事業所得」と
 して申告をしてよろしいでしょうか。
 ご回答の程、よろしくお願いします。 

 不動産などの貸付けに所得は、
 原則として「不動産所得」として確定申告を行う
 必要があります。ただし、
 @下宿等の経営による所得で、食事を供する場合
  には「事業所得」又は「雑所得」となります。
 Aアパートなどの貸付けのように食事を供されな
  い場合には「不動産所得」となります。
 B借地権等の設定によるもので一定の要件に該当
  するものは「譲渡所得」となります。

 ※不動産を賃貸する場合には、自分自身がどの
  所得に該当するのか確認する必要があります。

2.アパート経営の事業的規模の判定

 会社員からのご質問。
 今年からアパート2室の貸付けを行っています。
 アパート2室の場合には、事業としての貸付けに
 該当するのでしょうか。

 不動産の貸付けが事業的規模かどうかの判定は
 原則として社会通念上事業と称するに至る程度の
 規模で行われているかどうかによって、実質的に
 判断します。
 建物の貸付けは、次のいずれかの基準に該当すれ
 ば、原則として事業として取扱われます。
 @貸間、アパート等については、貸与することの
  できる独立した室数がおおむね10室以上であ
  ること。
 A独立家屋の貸付けについては、 おおむね5棟以
  上であること。

 ※アパート2室の貸付けは、「事業的規模以外」
  に該当します


3.事業的規模と事業的規模以外
  の所得計算

 事業的規模と事業的規模以外の場合には、所得計
 算上の違いはあるのでしょうか。

 不動産所得は、事業的規模と事業的規模以外によ
 って所得金額の計算上の取扱いが異なります。

 所得金額の計算上の相違点(主なもの)
 @青色申告特別控除
  事業的規模で一定の要件に該当する場合には、
  最高65万円を控除。
  それ以外の場合には最高10万円を控除。

 A賃貸料等の回収不能による貸倒損失
  事業的規模の場合には、回収不能となった年分
  の必要経費に算入。
  それ以外の場合には、収入に計上した年分まで
  遡ってその回収不能に対応する
  所得がなかったものとして所得金額の計算をや
  り直します。

 B賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失
  事業的規模の場合には、その全額を必要経費に
  算入。それ以外の場合には、その年分の資産損
  失の控除前の不動産所得の金額を限度
として必
  要経費に算入。

 C青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業
  専従者控除
  事業的規模の場合には、上記の控除を適用する
  ことができます。それ以外の場合には、上記の
  控除を適用することはできません。

4.賃貸の用に供するマンションの
  修繕積立金の取扱い

 Aは、賃貸の用に供するためにマンションの1室
 を購入しました。当該マンションの区分所有者と
 なったAは、その管理規約に従い、管理組合に対
 し修繕積立金を毎月支払っていますが、Aが支払
 った修繕積立金は不動産所得の計算上、いつの
 年分の必要経費に算入することができますか。

 原則として、実際に修繕等が行われその修繕等が
 完了した日の属する年分の必要経費になります。
 一定の要件を満たす場合には支払期日の属する
 年分の必要経費に算入して差し支えありません。
 当該の一定の要件を満たす場合とは、
 修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿
 った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で
 行われている場合には、その修繕積立金について、
 その支払期日の属する年分の必要経費に算入して
 も差し支えないものと考えられます。

 @区分所有者となった者は、管理組合に対して
  修繕積立金の支払義務を負うことになること
 A管理組合は、支払を受けた修繕積立金について
  区分所有者への返還義務を有しないこと
 B修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使
  用され、他へ流用されるものでないこと
 C修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各
  区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方
  法により算出されていること

 したがって、Aの支払った修繕積立金については、
 原則として実際に修繕等が行われ、その修繕等が
 完了した日の属する年分の必要経費になります。
 しかし、上記@ないしCのいずれの要件も満たす
 場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算
 入して差し支えありません。

       
所得税法第37条、所得税基本通達37-2

5.不動産所得が
  赤字のときの他の所得との通算

 不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係
 る総収入金額から必要経費を差し引いて計算しま
 す。この結果、不動産所得の損失(赤字)の金額
 があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計
 算(損益通算)を行うことになっています。

 しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲
 げる損失の金額は、その損失が生じなかったもの
 とみなされ損益通算することができません。
 1.別荘等のように生活に通常必要でない資産の
   貸付けに係るもの
 2.土地等を取得するために要した負債の利子に
   相当する部分の金額で一定のもの
 3.一定の組合契約に基づいて営まれる事業から
   生じたもので、その組合の特定組合員に係る
   もの

6.不動産所得の青色申告の手続き
  方法は?

 アパート経営をする場合の税務署への手続きは
 どうすればよいのか?

 1.アパート経営をする場合には、個人事業を開
   始した日から1ヵ月以内に「個人事業の開業
   届出書」を住所地の所轄の税務署に提出しな
   ければならない。

 2.確定申告の申告方法には「白色申告」と「青
   色申告」の2種類の方法があります。
  @税務署に「青色申告承認申請書」を提出して
   いない場合には「白色申告」です。
  A税務署に「青色申告承認申請書」を提出して
   いる場合には「青色申告」です。

 3.「青色申告承認申請書」の提出期限
  @その年の1月15日以前に、新たに事業を開
   始した場合には、その開始の日の属する年の
   3月15日まで。
  Aその年の1月16日以後に、新たに事業を開
   始した場合にはその開始の日から2ヵ月以内。
 (例)H26.4.9にアパート経営を開始する場合
    →  H26.6.8までに提出
  B白色申告者が当年度から青色申告の承認を
   受けようとする場合には、
   承認を受けようとする年の3月15日まで。
 (例)「白色申告者」が平成26年から「青色
    申告者」となる場合
    → H26.3.15までに提出

7.青色申告者の帳簿書類とその保存

 青色申告の記帳は、
 年末に貸借対照表と損益計算書を作成すること
 ができるような複式簿記を原則とするが、現金
 出納帳・売掛帳・買掛帳・経費帳・固定資産台
 帳のような帳簿を備え付けて簡易な記帳をする
 だけでもよいことになっています。これらの帳
 簿及び書類等は、原則として7年間保存します。

 ※平成26年1月からは
  事業所得等を有する白色申告の方についても
  記帳・帳簿等の保存する制度の対象となりま
  すので注意が必要となります。

8.アパート経営の償却資産税の対象
  となる資産とは?

 アパート経営(不動産貸付業)においても、
 「償却資産税」という税金を支払うことになる
 のでしょうか。教えてください。

 1.償却資産とは、土地及び家屋以外の事業の用
   に供することができる資産で、減価償却費を
   費用として計上することできるもので一定の
   もの。

 2.アパート経営の償却資産の対象となる主な資
   産 は以下のとおりです。
  @受変電設備・発電機設備・蓄電池設備・中央
   監視設備
  A門・塀・緑化施設等の外構工事・駐車場等の
   舗装
  B内装・内部造作等・ルームエアコン・LAN
   設備など。

 3.テナント等(家屋の所有者以外の者)が取り
   付けた内装・造作及び建築設備等の償却資産
   は、テナント等が償却資産を申告することに
   なります。

  4.償却資産の対象とならない主な資産は以下の
  @自動車税・軽自動車税の課税対象となるもの
  A無形固定資産(ソフトウェア・特許権など。)
  B繰延資産(創立費・開業費など。)
  C平成10年4月1日以後開始の事業年度に取得
   した償却資産で、・耐用年数が1年未満又は
   取得価額10万円未満の償却資産で一定のもの
  ・取得価額が20万円未満の償却資産を税務会計
   上3年間で一括償却しているもの

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