アパート経営に関する経費（確定申告）を判断するのに不安の方のために記載しております。足立区北千住の山田一成税理士事務所。
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アパート経営の経費（確定申告）
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アパート経営・賃貸マンション経営に関する経費の判断について不安の方は必見です。
アパート経営の確定申告の基本的な経費について記載しております。
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令和５年度の個人の確定申告の費用・料金を記載しています。
ご興味のある方は、ご検討の程、よろしくお願い致します。
■ 令和５年分の確定申告の費用・料金・報酬
■ 税理士報酬の事例
アパート経営の経費（確定申告）
アパート経営の経費（確定申告）の基本的な事項について記載しています。アパート経営の確定申告に興味のある方は、以下をクリックしてください。
■ 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合
■ アパートの壁紙の張替費用になるのか？
■ ワンルームマンションのカーテンの取替費用になるのか？
■ 賃貸アパートを購入した際に支払った固定資産税の清算金について
■ 不動産賃貸の共有の事業的規模の判定について
アパート経営の確定申告について、こちらのＨＰを参照してください。
■ アパート経営の確定申告
青色申告について、ご興味のある方は、こちらのＨＰを参照してください。
■ 青色申告の基本中の基本（個人事業主）
アパートの売却について、ご興味のある方は、こちらのＨＰを参照してください。
■ アパートを売却する前に検討すべき税金・節税対策
固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合
（Ｑ）アパート経営の業務の用に供される資産にかかる税金のうち、不動産所得の計算上、経費になるものを教えてください。
（Ａ）下記の税金については、不動産所得の計算上、経費に計上することができます。
①固定資産税 ②登録免許税 ③不動産取得税 ④自動車取得税
⑤自動車税 ⑥地価税 ⑦特別土地保有税 ⑧事業所税
■必要経費の算入時期について
その年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入する税金は、
原則としては、その年12月31日までに、申告や賦課決定等により納付すべきことが
具体的に確定したものとされています。
(年の中途で死亡又は出国をした場合には、その死亡又は出国のとき)。
固定資産税、不動産取得税、自動車税などの賦課課税方式による税金のうち
納付が分割して定められているものについては、各納期の税額を
それぞれの納期の開始の日の属する年分又は実際に納付した日の属する年分の
必要経費とすることもできます。
（例）固定資産税の第4期分の税額
原則として、賦課決定を受けた年分の必要経費になります。
固定資産税の第4期分の税額は、その翌年2月が納期となっていますが、
下記の①又は②とすることができます。
①納期の開始の日である翌年分の必要経費
②実際に納付したその後の年分の必要経費
■登録免許税の取扱い
①土地及び建物に係る登録免許税は経費に計上することができます。
②特許権、鉱業権等の登録により権利が発生する資産は、経費として計上すること
はできず、その資産の取得価額となります。
③自動車等の業務の用に供する際に登録が必要な資産は、
経費とするのか又はその資産の取得価額とするのかは、選択適用となります。
■事業主が死亡した場合の取扱い
上記の資産には、相続、遺贈又は贈与により取得した資産も含まれます。
例えば、アパート賃貸業を営む事業主が死亡して、相続人が事業を引き継ぐ場合に、
その賃貸アパートの相続に際して支払った登録免許税や不動産取得税等は、
必要経費に算入されます。
平成17年1月1日以後の相続、遺贈又は贈与により取得した資産における取扱いと
なります。
アパートの壁紙の張替費用は経費になるのか？
（Ｑ）アパート内部が老朽化したため、アパートの壁紙の張替えを検討しています。壁紙の張替え業者に見積りをしたところ、300万円になるとのことでした。
アパートの壁紙の張替費用300万円は、修繕費として費用計上することができますか。
（Ａ）修繕費として費用計上しても問題ございません。
（判断理由）
アパートの取得時の壁紙の取得価額は、建物（資産）の取得価額を構成いたします。
ただし、ご質問の壁紙の張替えは、建物の通常の維持管理のため、又は
き損した建物につきその原状を回復するために行われたものと考えられます。
それに要した費用は、その全額を修繕費とするのが相当と考えられます。
ワンルームマンションのカーテンの取替費用になるのか？
（Ｑ） ワンルームマンションの100室のカーテンの取替えを検討しています。１部屋あたりのカーテンの費用は、4万円前後になる予定ですが、
全額を消耗品として費用計上することはできますか。
カーテンの取替費用の総額は400万円になる予定です。
（Ａ）1組として使用されるカーテン（本件の場合は1部屋（室）ごと）の取得価額が
10万円未満である場合には、消耗品として費用計上しても問題ございません。
（判断理由）
カーテン1枚では独立した機能を有しませんので、
1組として使用される単位（部屋）ごとに取得価額を判定することが相当と
考えられます。
賃貸アパートを購入した際に支払った固定資産税の清算金について
（Q) アパート賃貸業を営むＡさんは、平成30年に賃貸用アパートを購入しました。賃貸アパートの購入明細を確認したところ、 アパートの売主の固定資産税及び
都市計画税（「固定資産税等」といいます。） のうち、購入日以後の期間に対応
する金額を固定資産税等の清算金（「固定資産税等清算金」といいます。）として
売主に支払いました。
この固定資産税等精算金については、
平成30年の不動産所得の必要経費に算入することができるのか教えてください。
（A) ご質問の固定資産税等清算金は、
平成30年の不動産所得の必要経費に算入することはできません。
購入した賃貸用アパートの取得価額に算入することになります。
（判断理由）
固定資産税等は、その賦課期日（平成30年の1月1日）における
土地又は家屋の所有者を納税義務者として課されるものとなります。
所有者の異動が生じたとしても、新たに所有者となった者が当該賦課期日を基準
として課される固定資産税等の納税義務を負うことはありません。
土地又は家屋の売主が納税義務を負う固定資産税等の税額のうち
所有権移転後の期間の部分に相当する金額を
買主が売主に支払う旨の合意がある場合、この合意に基づく金額の支払は、
固定資産税等に係る買主の納税義務に基づくものとは認められません。
ご質問の固定資産税等清算金についても、
賃貸用アパートに係る固定資産税等の納税義務に基づき支払われるものではなく、
Ａと売主との間の合意に基づいて支払われるものとなります。
購入代価の一部として賃貸用アパートの取得価額に算入することとなり、
その賃貸用アパートに係る当該取得価額の減価償却費の額のみが必要経費に算入し、
固定資産税等清算金の全額を平成30年分の不動産所得の必要経費の額に算入する
ことはできません。
不動産賃貸の共有の事業的規模の判定について
（Q) 平成30年3月に2人で共有してアパート（12室）を購入し賃貸経営をしています。「所得税の青色申告の承認申請書」を提出期限までに提出いたしました。
この場合には、2人とも、事業的規模に該当し、青色申告特別控除（65万円）の
適用を受けることができますか。
（A) 事業的規模の形式基準の10室以上に該当し、「所得税の青色申告の承認申請書」を
提出期限までに提出しているとのことですので、平成30年分の確定申告では、
青色申告特別控除の65万円を適用することができます。
ただし、各共有者は、下記の要件に該当する必要がございます。
① 複式簿記による帳簿を作成し、損益計算書及び貸借対照表等を作成すること。
② 平成30年の確定申告書を提出期限まで提出すること。
（判断理由）
事業的規模の形式基準は、
共有者で按分する必要はなく、全体の室数にて判定を行います。
税理士報酬・料金・費用の事例（法人・確定申告）
税務顧問契約に係る共通の標準料金表は次の通りです。
