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アパート経営の経費（確定申告）HEADLINE
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いたします。
アパート経営に関する経費（確定申告）を判断
するのに不安の方のために記載しております。
アパート経営の税務に興味のある方は以下を
クリックしてください。
１．アパートの壁紙の張替費用になるのか
(Q) アパート内部が老朽化したため、アパートの
壁紙の張替えを検討しています。
壁紙の張替え業者に見積りをしたところ、
300万円になるとのことでした。
アパートの壁紙の張替費用300万円は、
修繕費として費用計上することができますか。
(A)修繕費として費用計上しても問題ございません。
（判定理由）
アパートの取得時の壁紙の取得価額は、
建物の取得価額を構成いたします。
ただし、ご質問の壁紙の張替えは、
建物の通常の維持管理のため、又はき損した
建物につきその原状を回復するために行われた
ものと考えられます。
それに要した費用は、その全額を修繕費とする
のが相当と考えられます。
２．ワンルームマンションのカーテンの取
替費用になるのか
(Q) ワンルームマンションの100室のカーテンの
取替えを検討しています。
１部屋あたりのカーテンの費用は、4万円前
後になる予定ですが、全額を消耗品として
費用計上することはできますか。
カーテンの取替費用の総額は400万円になる
予定です。
(A) １組として使用されるカーテン（本件の場合は
１部屋（室）ごと）の取得価額が10万円未満
である場合には、消耗品として費用計上しても
問題ございません。
（判断理由）
カーテン1枚では独立した機能を有しません
ので、1組として使用される単位（部屋）ごと
に取得価額を判定することが相当と考えられ
ます。
３．賃貸アパートの固定資産税の清算金
について
（Q) アパート賃貸業を営むＡさんは、平成31年に
賃貸用アパートを購入しました。
賃貸アパートの購入明細を確認したところ、
アパートの売主の固定資産税等のうち購入日
以後の期間に対応する金額を固定資産税等の
清算金として売主に支払いました。
この固定資産税等精算金については、
平成31年の不動産所得の必要経費に算入する
ことができるのか教えてください。
（A) ご質問の固定資産税等清算金は、
平成31年の不動産所得の必要経費に算入する
ことはできません。 購入した賃貸用アパート
の取得価額に算入することになります。
（判断理由）
固定資産税等は、その賦課期日（平成31年の
1月1日）における土地又は家屋の所有者を納
税義務者として課されるものとなります。
所有者の異動が生じたとしても、新たに所有
者となった者が当該賦課期日を基準として課
される固定資産税等の納税義務を負うことは
ありません。
土地又は家屋の売主が納税義務を負う固定資産
税等の税額のうち、所有権移転後の期間の部分
に相当する金額を買主が売主に支払う旨の合意
がある場合、この合意に基づく金額の支払は、
固定資産税等に係る買主の納税義務に基づくも
のとは認められません。
ご質問の固定資産税等清算金についても、
賃貸用アパートに係る固定資産税等の納税義務
に基づき支払われるものではなく、Ａと売主と
の間の合意に基づいて支払われるものとなりま
す。
購入代価の一部として賃貸用アパートの取得価
額に算入することとなり、その賃貸用アパート
に係る当該取得価額の減価償却費の額のみが必
要経費に算入し、固定資産税等清算金の全額を
平成31年分の不動産所得の必要経費の額に算入
することはできません。
４．不動産賃貸の共有の事業的規模の判定
（Q) 平成31年3月に2人で共有してｱﾊﾟｰﾄ（12室）
を購入し賃貸経営をしています。
「所得税の青色申告の承認申請書」を提出期限
までに提出いたしました。
この場合には、2人とも、事業的規模に該当し
青色申告特別控除（65万円）の適用を受ける
ことができますか。
（A)事業的規模の形式基準の10室以上に該当し、
「所得税の青色申告の承認申請書」を提出期限
までに提出しているとのことですので、平成
31年分の確定申告では、青色申告特別控除の
65万円を適用することができます。
ただし、各共有者は下記の要件に該当する必要
がございます。
①複式簿記による帳簿を作成し、損益計算書
及び貸借対照表等を作成すること。
②平成31年の確定申告書を提出期限まで提出
すること。
（判断理由）
事業的規模の形式基準は、共有者で按分する
必要はなく、全体の室数にて判定を行います。
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足立区・北千住の地域の方を支援する山田一成税理士事務所。
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