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アパート経営の確定申告・節税対策HEADLINE
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アパート経営の税務の実務経験から基本的な事
項について記載しております。アパート経営の
税務に興味のある方は以下をクリックしてくだ
さい。
１．アパート経営の確定申告
会社員からのご質問。
今年からアパート２室の貸付けを行っています。
個人で確定申告をする場合には、「事業所得」と
して申告をしてよろしいでしょうか。
ご回答の程、よろしくお願いします。
不動産などの貸付けに所得は、
原則として「不動産所得」として確定申告を行う
必要があります。ただし、
①下宿等の経営による所得で、食事を供する場合
には「事業所得」又は「雑所得」となります。
②アパートなどの貸付けのように食事を供されな
い場合には「不動産所得」となります。
③借地権等の設定によるもので一定の要件に該当
するものは「譲渡所得」となります。
※不動産を賃貸する場合には、自分自身がどの
所得に該当するのか確認する必要があります。
２．アパート経営の事業的規模の判定
会社員からのご質問。
今年からアパート２室の貸付けを行っています。
アパート２室の場合には、事業としての貸付けに
該当するのでしょうか。
不動産の貸付けが事業的規模かどうかの判定は
原則として社会通念上事業と称するに至る程度の
規模で行われているかどうかによって、実質的に
判断します。
建物の貸付けは、次のいずれかの基準に該当すれ
ば、原則として事業として取扱われます。
①貸間、アパート等については、貸与することの
できる独立した室数がおおむね１０室以上であ
ること。
②独立家屋の貸付けについては、 おおむね５棟以
上であること。
※アパート２室の貸付けは、「事業的規模以外」
に該当します。
３．事業的規模と事業的規模以外
の所得計算
事業的規模と事業的規模以外の場合には、所得計
算上の違いはあるのでしょうか。
不動産所得は、事業的規模と事業的規模以外によ
って所得金額の計算上の取扱いが異なります。
所得金額の計算上の相違点（主なもの）
①青色申告特別控除
事業的規模で一定の要件に該当する場合には、
最高６５万円を控除。
それ以外の場合には最高１０万円を控除。
②賃貸料等の回収不能による貸倒損失
事業的規模の場合には、回収不能となった年分
の必要経費に算入。
それ以外の場合には、収入に計上した年分まで
遡ってその回収不能に対応する
所得がなかったものとして所得金額の計算をや
り直します。
③賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失
事業的規模の場合には、その全額を必要経費に
算入。それ以外の場合には、その年分の資産損
失の控除前の不動産所得の金額を限度として必
要経費に算入。
④青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業
専従者控除
事業的規模の場合には、上記の控除を適用する
ことができます。それ以外の場合には、上記の
控除を適用することはできません。
４．賃貸の用に供するマンションの
修繕積立金の取扱い
Ａは、賃貸の用に供するためにマンションの１室
を購入しました。当該マンションの区分所有者と
なったＡは、その管理規約に従い、管理組合に対
し修繕積立金を毎月支払っていますが、Ａが支払
った修繕積立金は不動産所得の計算上、いつの
年分の必要経費に算入することができますか。
原則として、実際に修繕等が行われその修繕等が
完了した日の属する年分の必要経費になります。
一定の要件を満たす場合には支払期日の属する
年分の必要経費に算入して差し支えありません。
当該の一定の要件を満たす場合とは、
修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿
った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で
行われている場合には、その修繕積立金について、
その支払期日の属する年分の必要経費に算入して
も差し支えないものと考えられます。
①区分所有者となった者は、管理組合に対して
修繕積立金の支払義務を負うことになること
②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について
区分所有者への返還義務を有しないこと
③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使
用され、他へ流用されるものでないこと
④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各
区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方
法により算出されていること
したがって、Ａの支払った修繕積立金については、
原則として実際に修繕等が行われ、その修繕等が
完了した日の属する年分の必要経費になります。
しかし、上記①ないし④のいずれの要件も満たす
場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算
入して差し支えありません。
所得税法第37条、所得税基本通達37-2
５．不動産所得が
赤字のときの他の所得との通算
不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係
る総収入金額から必要経費を差し引いて計算しま
す。この結果、不動産所得の損失（赤字）の金額
があるときは、他の所得の金額（黒字）と差引計
算（損益通算）を行うことになっています。
しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲
げる損失の金額は、その損失が生じなかったもの
とみなされ損益通算することができません。
１．別荘等のように生活に通常必要でない資産の
貸付けに係るもの
２．土地等を取得するために要した負債の利子に
相当する部分の金額で一定のもの
３．一定の組合契約に基づいて営まれる事業から
生じたもので、その組合の特定組合員に係る
もの
６．不動産所得の青色申告の手続き
方法は？
アパート経営をする場合の税務署への手続きは
どうすればよいのか？
１．アパート経営をする場合には、個人事業を開
始した日から１ヵ月以内に「個人事業の開業
届出書」を住所地の所轄の税務署に提出しな
ければならない。
２．確定申告の申告方法には「白色申告」と「青
色申告」の２種類の方法があります。
①税務署に「青色申告承認申請書」を提出して
いない場合には「白色申告」です。
②税務署に「青色申告承認申請書」を提出して
いる場合には「青色申告」です。
３．「青色申告承認申請書」の提出期限
①その年の１月１５日以前に、新たに事業を開
始した場合には、その開始の日の属する年の
３月１５日まで。
②その年の１月１６日以後に、新たに事業を開
始した場合にはその開始の日から２ヵ月以内。
（例）H31.4.9にアパート経営を開始する場合
→ H31.6.8までに提出
③白色申告者が当年度から青色申告の承認を
受けようとする場合には、
承認を受けようとする年の３月１５日まで。
（例）「白色申告者」が平成３１年から「青色
申告者」となる場合
→ H31.3.15までに提出
７．青色申告者の帳簿書類とその保存
青色申告の記帳は、
年末に貸借対照表と損益計算書を作成すること
ができるような複式簿記を原則とするが、現金
出納帳・売掛帳・買掛帳・経費帳・固定資産台
帳のような帳簿を備え付けて簡易な記帳をする
だけでもよいことになっています。これらの帳
簿及び書類等は、原則として７年間保存します。
※平成２６年１月からは
事業所得等を有する白色申告の方についても
記帳・帳簿等の保存する制度の対象となりま
すので注意が必要となります。
８．アパート経営の償却資産税の対象
となる資産とは？
アパート経営（不動産貸付業）においても、
「償却資産税」という税金を支払うことになる
のでしょうか。教えてください。
１．償却資産とは、土地及び家屋以外の事業の用
に供することができる資産で、減価償却費を
費用として計上することできるもので一定の
もの。
２．アパート経営の償却資産の対象となる主な資
産 は以下のとおりです。
①受変電設備・発電機設備・蓄電池設備・中央
監視設備
②門・塀・緑化施設等の外構工事・駐車場等の
舗装
③内装・内部造作等・ルームエアコン・ＬＡＮ
設備など。
３．テナント等（家屋の所有者以外の者）が取り
付けた内装・造作及び建築設備等の償却資産
は、テナント等が償却資産を申告することに
なります。
４．償却資産の対象とならない主な資産は以下の
①自動車税・軽自動車税の課税対象となるもの
②無形固定資産（ソフトウェア・特許権など。）
③繰延資産（創立費・開業費など。）
④平成10年4月1日以後開始の事業年度に取得
した償却資産で、・耐用年数が１年未満又は
取得価額10万円未満の償却資産で一定のもの
・取得価額が20万円未満の償却資産を税務会計
上3年間で一括償却しているもの
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足立区・北千住の地域の方を支援する山田一成税理士事務所。
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