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アパートを売却する前に検討 税金対策HEADLINE
個人所有のアパートや賃貸マンションを売却する
ことを検討していますが、利益が発生した場合、
どのぐらいの税金が発生するのか不安です。
所得税の確定申告をする場合においても、相談
する相手もいないし何をどうすれば良いのかわ
かりませんとのご質問を多数いただいております。
ここでは、アパートや賃貸マンションの売却に
関する基本的な税金の計算について、ご説明さ
せいただきます。
確定申告作成報酬等の料金の見積りに関しては
無料で査定させていただきます。メールをいた
だいてから2日以内にご回答いたします。
ご興味のある方は、ご検討の程、よろしくお願
い致します。
アパートを売却する前に検討 税金対策
１． アパートを譲渡した場合の所得税の確定申告
２． アパートを譲渡した場合の所得税の課税方法
３． アパートを短期所有で譲渡した場合の税率
４． アパートを長期所有で譲渡した場合の税率
１．アパートを譲渡した場合の所得税の
確定申告
アパートや賃貸マンションを譲渡した場合にお
いて、売却益が生じた場合には、譲渡した日の
属する年の翌年において、所得税の確定申告を
する必要があります。
例えば、アパートを平成２６年１０月３１日に
譲渡し、売却益が１００万円の場合には、平成
２７年２月１６日～３月１６日の間に確定申告
をしなければなりません。
アパートや賃貸マンションを譲渡した日とは、
原則として、売買など譲渡契約に基づいて資産
を買主などに引渡した日をいいます。
売買契約などの効力発生の日に、譲渡があった
ものとして確定申告することもできます。
※契約の効力発生の日とは、一般的には、
契約締結の日をいいます。
２．アパートを譲渡した場合の所得税の
課税方法
所得税の確定申告は、毎年1月1日から12月31
日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対
する所得税の額を計算します。所得税は１０
種類の各種所得（給与所得・事業所得・不動
産所得など。）から構成されています。
所得税の課税方法は「総合課税」と「分離課税
」の２種類の方法によります。
アパート・賃貸マンションを譲渡した場合には、
「分離課税」で確定申告をします。
※分離課税とは、他の種類の所得とは区別して
単独で所得税を計算する方法をいいます。
例えば、サラリーマンが副業で、
賃貸マンション経営をし、当該マンションを
譲渡して、売却益が生じた場合
①サラリーマンの給与所得：総合課税
②賃貸マンションの不動産所得：総合課税
③賃貸マンションの売却益（譲渡所得）：
分離課税
※総合課税は「給与所得」と「不動産所得」を
合算して所得税を計算します。
分離課税は賃貸マンションの売却益に対して
所得税を計算します。
３．アパートを短期所有で譲渡した場合の 税金の税率
譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下
のアパートや賃貸マンションを売却した場合の所
得税及び住民税の税額計算は、以下のとおりにな
ります。
※所有期間とは取得日から譲渡した年の１月１日
までの期間です。 取得日から譲渡日までの期間
ではないので、ご注意が必要となります。
課税短期譲渡所得金額 ＝
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
１．所得税：課税短期譲渡所得金額×30％
２．復興特別所得税：
課税短期譲渡所得金額×0.63％
３．住民税：課税短期譲渡所得金額×9％
４．税率の合計額 ：３９．６３％
例えば、
「課税短期譲渡所得金額」が500万円の場合には
５００万円×３９．６３％＝１９８万１５００円
の税金を納付することになります。
４．アパートを長期所有で譲渡した場合の 税金の税率
譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超
えるアパートや賃貸マンションを売却した場合の
所得税及び住民税の税額計算は、以下のとおりに
なります。
※所有期間とは取得日から譲渡した年の１月１日
までの期間です。 取得日から譲渡日までの期間
ではないので、ご注意が必要となります。
課税長期譲渡所得金額 ＝
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
１．所得税：課税長期譲渡所得金額×15％
２．復興特別所得税：
課税長期譲渡所得金額×0.315％
３．住民税：課税長期譲渡所得金額×5％
４．税率の合計額 ：２０．３１５％
例えば、
「課税長期譲渡所得金額」が500万円の場合には
500万円×２０．３１５％＝１０１万５７００円
の税金を納付することになります。
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足立区・北千住の地域の方を支援する山田一成税理士事務所。
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